Desde qué año se puede reclamar los gastos de hipoteca: el caso que impactó

Tema de reclamaciones en España y gastos hipotecarios

Si alguna vez has firmado una hipoteca en España, seguro que te has preguntado: ¿desde qué año puedo reclamar los gastos de hipoteca? No eres el único. La cuestión de las reclamaciones por gastos hipotecarios ha generado un auténtico revuelo en el país, especialmente tras las sentencias que han puesto en jaque a los bancos.

Conocer tus derechos como consumidor hipotecario es fundamental. No solo para evitar que te tomen el pelo, sino para recuperar lo que legítimamente te pertenece. La transparencia bancaria y la protección del consumidor han sido temas candentes en los últimos años, y las reclamaciones en España por gastos de hipoteca se han convertido en un fenómeno masivo.

Este artículo pretende aclararte, sin rodeos ni tecnicismos, desde qué año puedes reclamar esos gastos, qué gastos son reclamables, y cómo hacerlo sin perder tiempo ni dinero. Vamos a analizar la evolución legal, las sentencias clave, y los pasos prácticos para que puedas actuar con seguridad.

¿Sabías que muchas personas han recuperado miles de euros por gastos que el banco asumió indebidamente? Pues sí, y tú también puedes hacerlo.

Así que, si tienes una hipoteca firmada en los últimos años o incluso hace más tiempo, sigue leyendo. Aquí te contamos todo lo que necesitas saber para reclamar tus gastos hipotecarios en España.

Evolución histórica de las reclamaciones por gastos de hipoteca en España

Para entender desde qué año se puede reclamar, hay que echar la vista atrás y repasar cómo ha evolucionado la jurisprudencia y la normativa en España.

En los primeros años, las reclamaciones hipotecarias por gastos eran prácticamente inexistentes. Los bancos imponían las condiciones y los consumidores aceptaban sin cuestionar. Pero todo cambió con las primeras sentencias del Tribunal Supremo, que empezaron a declarar abusivas ciertas cláusulas y prácticas.

La sentencia del Tribunal Supremo de 2015 fue un punto de inflexión. En ella se estableció que los gastos de formalización de hipoteca debían ser asumidos por el banco, no por el consumidor. Esto abrió la puerta a miles de reclamaciones.

Posteriormente, la Ley 5/2019, conocida como Ley de Crédito Inmobiliario, reguló con más detalle los contratos hipotecarios, reforzando la protección del consumidor y estableciendo límites claros sobre qué gastos pueden ser repercutidos.

Desde entonces, la jurisprudencia ha ido adaptándose, con sentencias que han ido aclarando plazos, retroactividad y alcance de las reclamaciones. Hasta 2024, el panorama legal ha ido consolidándose, pero con matices importantes que veremos más adelante.

La evolución ha sido de un desconocimiento generalizado a una mayor protección y posibilidad real de reclamar gastos hipotecarios.

Qué son los gastos de hipoteca y cuáles se pueden reclamar

Antes de lanzarte a reclamar, es vital que sepas qué gastos puedes reclamar y cuáles no. No todo lo que pagaste en la hipoteca es recuperable.

Los gastos de hipoteca son los costes asociados a la formalización del préstamo hipotecario. Entre ellos destacan

• Notaría gastos por la escritura pública del préstamo.
• Registro de la Propiedad inscripción de la hipoteca.
• Gestoría tramitación administrativa.
• Tasación valoración del inmueble.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) tributo autonómico por la formalización.

La ley y la jurisprudencia consideran abusivos y, por tanto, reclamables estos gastos cuando el banco los traslada íntegramente al consumidor, sin asumir su parte correspondiente.

Sin embargo, hay gastos que no se pueden reclamar, como la comisión de apertura, que es un coste por la concesión del préstamo y no un gasto de formalización.

Es común que los consumidores confundan estos conceptos y reclamen gastos no procedentes, lo que puede complicar el proceso.

Por eso, asesorarte bien es clave para evitar errores y maximizar la devolución.

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 25 de abril de 2024

Una de las noticias más impactantes para los consumidores fue la sentencia del TJUE del 25 de abril de 2024. Este tribunal europeo aclaró varios puntos cruciales sobre las reclamaciones de gastos hipotecarios.

Primero, estableció que el plazo para reclamar no comienza en la firma del contrato, sino en el momento en que el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de las cláusulas abusivas, generalmente tras una sentencia firme.

Esto significa que, aunque tu hipoteca sea antigua, puedes reclamar siempre que no hayan pasado más de 5 años desde que supiste que esas cláusulas eran nulas.

Además, la sentencia tiene carácter retroactivo, lo que abre la puerta a reclamaciones de hipotecas firmadas en cualquier año, incluso hace más de 20 años.

Este fallo ha supuesto un cambio radical en la interpretación del plazo para reclamar y ha reforzado la protección del consumidor en España.

Confirmación y aplicación por el Tribunal Supremo en junio de 2024

El Tribunal Supremo español no tardó en ratificar el criterio del TJUE en junio de 2024. Confirmó que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios es de 5 años desde la sentencia firme que declare la nulidad.

Esto implica que, si la sentencia que declara abusiva una cláusula es firme en 2019, el consumidor tiene hasta 2024 para reclamar.

El Tribunal Supremo también aclaró que este plazo es de prescripción, no de caducidad, lo que permite cierta flexibilidad en la reclamación.

Casos prácticos muestran que consumidores con hipotecas firmadas en los años 90 han podido reclamar gastos gracias a esta interpretación.

Por ejemplo, una familia que firmó en 1998 pudo recuperar gastos en 2023 tras conocer la sentencia firme que les afectaba.

Desde qué año se puede reclamar los gastos de hipoteca: análisis detallado

Ahora que conocemos el marco legal, vamos a analizar desde qué año se puede reclamar según diferentes situaciones.

Hipotecas firmadas antes de junio de 2019

Para hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, el plazo para reclamar se cuenta desde la sentencia firme que declare la nulidad de las cláusulas abusivas. Esto puede permitir reclamar gastos de hipotecas firmadas incluso hace más de 20 años, siempre que no haya prescrito el derecho.

Es importante destacar que, aunque la hipoteca esté cancelada, si la reclamación se presenta dentro del plazo, es válida.

Hipotecas canceladas o con más de 20 años

Muchas personas piensan que si la hipoteca está cancelada o es muy antigua, ya no pueden reclamar. Esto no es del todo cierto. La clave está en el conocimiento efectivo y el plazo de prescripción.

Si el consumidor no sabía que podía reclamar y presenta la reclamación dentro de los 5 años desde la sentencia firme, puede recuperar gastos.

Reclamaciones por herederos y sucesores

En caso de fallecimiento del titular, los herederos pueden continuar con la reclamación, siempre que cumplan con los plazos legales.

Esto es especialmente relevante en hipotecas antiguas donde el titular original ya no está.

Plazos legales para reclamar gastos hipotecarios en España

Los plazos son un tema que genera mucha confusión. Aquí te lo explicamos claro.

La diferencia entre prescripción y caducidad es clave. La prescripción es el tiempo máximo para ejercer un derecho, mientras que la caducidad es un plazo más estricto que extingue el derecho si no se actúa.

En reclamaciones de gastos hipotecarios, el plazo es de prescripción de 5 años desde el conocimiento efectivo de la nulidad.

Este plazo se calcula desde que el consumidor tiene la sentencia firme o conocimiento judicial que confirma la nulidad.

Por eso, es fundamental actuar rápido y no dejar pasar el tiempo.

Si dudas, consulta con un abogado especializado para evitar perder tu derecho a reclamar.

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Documentación necesaria para reclamar gastos hipotecarios

Para reclamar, necesitarás reunir una serie de documentos que acrediten los gastos y la existencia del préstamo.

• Escritura de préstamo hipotecario documento fundamental que refleja las condiciones y gastos.
• Facturas y justificantes de notaría, registro, gestoría y tasación.
• Alternativas si no tienes facturas puedes solicitar copias en notaría o gestoría, o aportar extractos bancarios que reflejen los pagos.

Sin esta documentación, la reclamación puede ser rechazada o retrasada.

Por eso, es recomendable recopilar todo antes de iniciar el proceso.

Procedimiento para reclamar los gastos de hipoteca

El proceso para reclamar puede ser extrajudicial o judicial.

Reclamación extrajudicial

Primero, debes presentar una reclamación formal al banco, detallando los gastos que consideras indebidos y solicitando la devolución.

Este paso es obligatorio antes de acudir a los tribunales.

Si el banco acepta, el proceso es rápido y sin costes judiciales.

Si el banco rechaza la reclamación

En caso de negativa, puedes acudir a la vía judicial.

Proceso judicial

Presentar la demanda en los Juzgados de Primera Instancia es el siguiente paso. Aquí, un juez valorará la nulidad de las cláusulas y ordenará la devolución si procede.

El proceso puede durar varios meses, pero suele ser efectivo.

Contar con un abogado especializado en derecho bancario es muy recomendable para maximizar las posibilidades de éxito.

Qué bancos están obligados a devolver los gastos hipotecarios

En España, todos los bancos que hayan aplicado cláusulas abusivas en gastos hipotecarios están obligados a devolverlos.

Entre los más comunes están

• Banco Santander
• BBVA
• CaixaBank
• Otras entidades regionales y nacionales

La política de devolución puede variar, pero la obligación legal es la misma.

Algunos bancos son más flexibles y ofrecen acuerdos extrajudiciales, mientras que otros se enrocan y obligan a ir a juicio.

Por eso, elegir una asesoría legal adecuada es clave para no perder tiempo ni dinero.

Cuánto dinero se puede recuperar al reclamar gastos de hipoteca

La cuantía a recuperar depende de los gastos pagados en la formalización.

En promedio, los consumidores pueden reclamar entre 1.000 y 3.000 euros, aunque en hipotecas grandes o antiguas la cifra puede ser mayor.

Además, se pueden reclamar intereses legales desde la fecha del pago indebido y costas judiciales si el proceso es judicial.

Por ejemplo, un consumidor que pagó 2.000 euros en gastos puede recuperar esa cantidad más intereses, lo que puede suponer unos 2.500 euros en total.

Esto hace que la reclamación sea muy rentable, incluso si hay que pagar honorarios de abogados.

Casos prácticos y testimonios de afectados

Muchos consumidores han compartido sus experiencias tras reclamar gastos hipotecarios.

María, de Madrid, recuperó 1.800 euros tras presentar una reclamación extrajudicial a su banco. Confiesa que al principio tenía miedo, pero asesorarse bien fue clave.

Juan, de Valencia, tuvo que ir a juicio porque el banco rechazó su reclamación. Tras un año, ganó y recuperó 2.500 euros más intereses.

Estos casos muestran que, aunque el proceso puede ser tedioso, el resultado vale la pena.

Las dificultades más comunes son la falta de información y la burocracia, pero con paciencia y asesoría, se superan.

Errores frecuentes al reclamar gastos hipotecarios y cómo evitarlos

• Presentar documentación incompleta sin facturas o escrituras, la reclamación puede ser rechazada.
• Desconocer plazos esperar demasiado puede hacer que prescriba el derecho.
• Aceptar ofertas bancarias sin asesoría pueden ser insuficientes o engañosas.

Evitar estos errores es sencillo si te informas bien y cuentas con ayuda profesional.

Comparativa de reclamaciones extrajudiciales vs judiciales

Opiniones de expertos y abogados sobre la reclamación de gastos hipotecarios

Los abogados especializados en derecho bancario coinciden en que la sentencia del TJUE y su ratificación por el Tribunal Supremo han supuesto un antes y un después.

Según Ana López, abogada con más de 15 años de experiencia, “este cambio jurisprudencial ha ampliado el derecho de los consumidores y ha obligado a los bancos a ser más transparentes”.

Sin embargo, advierte que “muchos consumidores aún desconocen sus derechos o temen iniciar reclamaciones por miedo a los costes o la burocracia”.

Los expertos recomiendan asesorarse con profesionales y actuar con rapidez para no perder el plazo.

En cuanto a perspectivas futuras, se espera que la normativa siga adaptándose para reforzar la protección del consumidor, aunque también se prevén recursos de las entidades financieras.

Impacto social y económico de la devolución de gastos hipotecarios en España

La devolución de gastos hipotecarios ha tenido un impacto notable en la confianza del consumidor bancario. Muchas personas han recuperado la fe en sus derechos y en la justicia.

Para las entidades financieras, ha supuesto un coste económico importante y un cambio en sus políticas comerciales.

En el mercado hipotecario, esta situación ha impulsado una mayor transparencia y un control más estricto de las cláusulas abusivas.

La devolución de gastos ha contribuido a un sistema financiero más justo y equilibrado.

Preguntas frecuentes sobre desde qué año se pueden reclamar los gastos de hipoteca

• ¿Puedo reclamar si mi hipoteca es de hace más de 20 años? Sí, siempre que no haya prescrito el derecho y se haya tenido conocimiento efectivo de la nulidad en los últimos 5 años.
• ¿Qué gastos específicos puedo reclamar? Notaría, registro, gestoría, tasación e impuesto AJD, no comisión de apertura.
• ¿Cuál es el plazo para presentar la reclamación? 5 años desde la sentencia firme o conocimiento efectivo de la nulidad.
• ¿Necesito un abogado para reclamar? No es obligatorio, pero sí muy recomendable para asegurar el éxito.

Glosario de términos clave para entender las reclamaciones hipotecarias

• Cláusula abusiva condición contractual que causa un desequilibrio injusto en perjuicio del consumidor.
• Prescripción plazo legal para ejercer un derecho antes de que se extinga.
• Sentencia firme resolución judicial definitiva que no admite recurso.
• Gastos de formalización costes asociados a la constitución del préstamo hipotecario.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) tributo que grava ciertos documentos notariales.

Checklist para preparar tu reclamación de gastos hipotecarios

1. Reúne la escritura del préstamo hipotecario.
2. Consigue facturas o justificantes de notaría, registro, gestoría y tasación.
3. Calcula el plazo desde la sentencia firme o conocimiento de la nulidad.
4. Presenta reclamación extrajudicial al banco.
5. Si es rechazada, prepara demanda judicial con asesoría legal.
6. Guarda copia de toda la documentación y comunicaciones.

Opinión sobre el caso que impactó y su relevancia para los consumidores

El cambio jurisprudencial que permitió reclamar gastos hipotecarios desde años atrás ha sido un golpe para la banca, pero una victoria para los consumidores.

Este caso ha puesto en evidencia la necesidad de una mayor protección y transparencia en el sector financiero.

Sin embargo, no todo es perfecto. Algunos afectados han encontrado dificultades para acceder a la información o han tenido que asumir costes judiciales elevados.

Por eso, la información y el asesoramiento legal son fundamentales para que los consumidores puedan defender sus derechos sin miedo.

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